L’annuale Osservatorio Confimprese-Reno sull’andamento dei centri commerciali in Italia evidenzia la stabilità del comparto. Buona la pipeline entro il 2022 con 79 nuovi progetti, di cui 38 centri commerciali. Il futuro? Format di aggregazione per acquisti e tempo libero
(Milano, 12 ottobre 2018) – Lo scacchiere 2018 dei centri commerciali in Italia è sovrapponibile per numeri al 2017: 948 strutture contro le 949 del 2017. Nell’arco degli ultimi 5 anni il mercato ha registrato 9 aperture dei centri commerciali e 10 chiusure. I centri commerciali chiusi in Italia sono pochi, tendenzialmente piccoli, distribuiti su tutto il territorio. Aumentano i retail park (180 vs 172), stabili gli outlet (30 vs 31). Il totale mercato raggiunge così 1.158 strutture aperte ad oggi con 79 nuovi progetti in pipeline entro il 2022, di cui 38 centri commerciali. Nel 2019 arriveranno anche 4 nuovi ampliamenti di livello A-AAA. Le vacancy sono stabili. I tripla A incrementano il valore del rating anche perché hanno poche operazioni di ricommercializzazione e il rate è fermo all’1%, nei doppia A è a 1,50%, nei tripla B cresce dal 3,0% al 3,8 per cento.
Questi i tratti salienti dell’annuale Rapporto Confimprese-Reno sull’andamento dei centri commerciali in Italia.
In questo scenario si delinea un trend di cui operatori e mercato dovranno tenere conto sul breve periodo: i centri di medio e alto livello mostrano una maggiore tenuta e compensano le chiusure dei piccoli. Il 7% dei centri tripla B (25-80 negozi, 3,5-5 milioni di visitatori l’anno) non riesce a mantenere il traffico e perde posizione. Solo chi ha avuto il coraggio di rinnovare la galleria ne ha tratto beneficio.
«Il vero problema oggi –chiarisce Mario Resca, presidente Confimprese (300 marchi commerciali, 35mila punti vendita, 660mila addetti con un fatturato 2017 di 152 miliardi di euro) – è il pericolo di dover tornare alla chiusura dei negozi la domenica e nei giorni festivi. A rischio ci sono 150mila posti di lavoro e una perdita di fatturato per il settore retail del 12 per cento. Oltre a mortificare i consumi, si scoraggerebbero gli investimenti nel retail, settore immobiliare incluso. Chiudendo la domenica, quando i consumatori e le famiglie hanno tempo libero, si vanificherebbe lo sforzo dell’industria dei centri commerciali di ripensarsi per diventare sempre più luoghi di aggregazione, e non solo di consumo, e contrastare così l’avanzata dell’e-commerce».
Sul futuro dei centri commerciali, insomma, l’Osservatorio Confimprese-Reno non lascia spazio a dubbi. «Nel tempo il retail è diventato autoreferenziale – commenta Gian Enrico Buso, partner di Reno – ed è prevalsa un’omologazione dell’offerta a livello globale in nome del primato dei volumi. L’online è un fenomeno inesorabile, un’alternativa di consumo anche se l’Italia sconta un ritardo rispetto alle economie anglosassoni. In Uk gli shopper online sono l’80%, negli Usa il 78% e in Italia il 35 per cento. È stata la tecnologia che ha rimesso al centro l’individuo e si è rivolta direttamente ai singoli che sono al centro del proprio sistema decisionale: il mantra è diventato tutto e subito, qui e ora, e l’aspettativa si è alzata».
Esempi pregnanti sono i grandi progetti di riqualificazione urbana a Milano con architetture azzardate e all’avanguardia, materiali di pregio e tecnologie innovative: Porta Nuova, 290mila mq (21mila di retail) con piazza Gae Aulenti che prelude alla zona residenziale e al bosco verticale, propone il modello della main street che attraversa il quartiere culminando nella piazza centrale. Citylife, 166mila (31mila mq di retail), rappresenta il progetto di distretto autosufficiente che ha ridefinito i confini dello spazio commerciale. Si tratta di due soluzioni commerciali sempre più integrate con il tessuto urbano, collegate con la metropolitana, con i centri direzionali. La galleria non è molto grande ma ha un’offerta più segmentata con l’introduzione dei brand di lusso e insegne temporary di fascia premium. Lo spazio maggiore è dedicato a esperienze fortemente targettizzate, eventi sempre più instagrammabili, mostre, pop art store, corsi di formazione, attività a tema. Il food, che negli ultimi 5 anni si è fatto sempre più piccolo e targettizzato, è presente ma non è un driver. L’omnicanalità è un valore e non più un rischio, diventa un’occasione commerciale ‘ti regalo un buono per ogni acquisto fatto in store’.
Il tutto in attesa di Westfield 2021. Che dovrebbe rappresentare la sintesi del centro commerciale del futuro: 240mila mq, Galeries Lafayette da 18mila mq, 300 negozi, 50 boutique, 16 sale Uci cinema, 50 ristoranti di lusso, collegamenti con M4 dall’aeroporto, tecnologie innovative.
Focus centro storico Napoli
Via Toledo, primo asse commerciale della città
Con un boom di incoming turistici 2017 di oltre il 6%, la 3° città italiana per numero di abitanti presenta 3 luoghi ideali per i retail: il centro storico, meta dello shopping turistico e regional, i quartieri e prima periferia, dominati dai negozi di vicinato, i grandi poli dell’hinterland con i centri commerciali.
L’Osservatorio annuale Confimprese-Reno indaga il centro storico di Napoli con particolare riferimento a via Toledo, la storica via dello shopping della città e corso Umbero I, di cui si è studiato l’effetto prodotto dalla recente riqualificazione della Stazione Centrale di Napoli.
Cominciamo da Via Toledo, il centro nevralgico della vita cittadina. La via è lunga 1,2 km e conta 226 tra negozi e caffè. Il tratto iniziale tra piazza Trento e Trieste e piazza della Carità è considerato la zona shopping per eccellenza della città: con 18,7 milioni di passaggi annui e circa 150 negozi a prevalente vocazione fashion e storici operatori locali, si conferma location commerciale AAA con affitti compresi tra i 720€ e i 2.150€ al mq. Il tratto settentrionale da piazza Carità a piazza Dante assume una connotazione di quartiere con una netta prevalenza di operatori locali di taglio medio-basso.
Diversa la situazione di corso Umberto I, un rettifilo di 1,3 km, snodo nevralgico del traffico veicolare del centro storico e via di collegamento con la Stazione Centrale. E’ dalla riqualificazione della stazione stessa che era atteso l’impulso per un rinnovo del ruolo commerciale della via. Tale attesa si è dimostrata vana e il cosidetto ‘rettifilo’ è rimasto una via commerciale con un’utenza di prossimità (7,5 milioni di passaggi annui) e dunque fortemente influenzata dai driver di traffico che su di essa si affacciano. La zona occidentale della via, vicina alla sede dell’Università, mostra segnali di dinamismo dati soprattutto dall’apertura di nuove formule di ristorazione e affitti in un range compreso tra i 720 a 840€/mq/annui. L’ultimo tratto della via, quello orientale (da piazza Nicola Amore a piazza Garibaldi) rimane molto legato all’offerta locale, forse in attesa dell’apertura della nuova fermata della metropolitana. Vacancy rate del 3% e richieste di affitti che oggi hanno un range tra i 480€ e i 600€ al mq annui.
In comune le due vie dello shopping vedono una netta prevalenza di operatori locali rispetto a quelli nazionali e un merchandise mix focalizzato sul fashion 54% per via Toledo e 64% per corso Umberto I, sui beni per la persona (15% vs 23%) e sulla ristorazione (14% vs 11%).
Napoli anticipa e precorre le nuove tendenze del food, il cibo da strada diventa un argomento di richiamo per il turista, oltre che l’esperienza più multisensoriale che si possa vivere nei vicoli della città. Le nuove frontiere del retail napoletano partono dal cibo che viene esportato nel mondo attraverso format innovativi, tenendo alto il vessillo del food made in Italy.
